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金華市物業管理辦法

發布日期: 2017-08-29 11:08      


  目 錄

  第一章 總 則

  第二章 業主、業主大會和業主委員會

  第三章 物業管理服務

  第四章 物業的使用和維修

  第五章 法律責任

  第六章 附則

第一章 總 則

  第一條 為規范本市物業管理活動,維護物業管理各方合法權益,保障物業的合理使用,根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國物業管理條例》《浙江省物業管理條例》和有關法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。

  第二條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

  各縣(市、區)房產主管部門(以下稱物業主管部門)負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作,指導鄉鎮人民政府(街道辦事處)做好業主大會、業主委員會的成立與選舉等工作。

  公安、民政、財政、規劃、環保、市場監管、質監、綜合執法、人防、價格、消防等部門按照各自職責,協助做好物業管理的監督管理工作。

  第三條 鄉鎮人民政府(街道辦事處)負責指導本轄區內業主大會成立、業主委員會的組建及日常工作,協調物業管理和社區建設的相互關系。

  社區(村)居(村)民委員會協助物業主管部門以及鄉鎮人民政府(街道辦事處)開展物業管理相關工作。

  第四條 各縣(市、區)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導,建立由轄區物業主管部門、鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區(村)居(村)民委員會、公安、業主委員會、物業服務企業、業主代表等參加的聯席會議制度,協調處理物業管理重大事宜。聯席會議由物業所在地縣(市、區)物業主管部門負責召集和主持。

  物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:

  (一)業主委員會不依法履行職責;

  (二)業主委員會換屆過程中出現重大爭議;

  (三)履行物業服務合同中出現重大糾紛;

  (四)其他需要協調解決的重大爭議和糾紛。

  第五條 各縣(市、區)司法行政部門、物業主管部門應當健全物業管理糾紛人民調解組織體系,受理本轄區內物業管理糾紛。

  物業管理糾紛人民調解遵照“屬地管理”原則,調解不成的通過仲裁、訴訟等途徑解決。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

  第六條 依法登記取得或者根據物權法規定以其他方式取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

  第七條 建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內,向項目所在縣(市、區)物業主管部門提供建設工程規劃許可證及附件、附圖(含總平面圖)。縣(市、區)物業主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知建設單位。

  跨行政區域的建設項目,由共同的上一級房產主管部門會同民政部門劃分物業管理區域。

  建設單位在房屋銷售時,應當將已核定的物業管理區域范圍向物業買受人明示。

  第八條 具備下列條件之一的,業主委員會可以向所在縣(市、區)物業主管部門提出調整物業管理區域的要求:

  (一)經自然分割或者習慣形成的兩個及以上相對獨立區域,能明確分清共用配套設施設備管理維護責任,并經各區域中專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

  (二)兩個及以上獨立物業管理區域經各區域中專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,合并為一個物業管理區域的。

  要求調整物業管理區域的,業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在縣(市、區)物業主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內,會同當地鄉鎮人民政府(街道辦事處)及社區(村)居(村)民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

  第九條 業主可以以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內的物業管理事項。事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

  第十條 符合成立業主大會條件的,鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當在收到建設單位或者專有部分占建筑專有總面積百分之五以上且人數占總人數百分之五以上的業主書面申請后,兩個月內指導成立業主大會籌備組。

  縣(市、區)物業主管部門應當及時將物業建設相關資料移送至物業所在鄉鎮人民政府(街道辦事處)。

  業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及鄉鎮人民政府(街道辦事處)或者社區(村)居(村)民委員會的代表組成,成員人數應當為7一11人單數。業主代表由鄉鎮人民政府(街道辦事處)或受委托的社區(村)居(村)民委員會組織業主推薦產生,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長可以由鄉鎮人民政府(街道辦事處)代表或者受委托的社區(村)居(村)民委員會的代表擔任。

  籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由鄉鎮人民政府(街道辦事處)協調解決。

  第十一條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生,其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同,與正式委員一并備案。

  業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的,可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補,并在物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的,應當重新選舉業主委員會。候補委員遞補規則等具體內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

  第十二條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內,上一屆業主委員會應當在鄉鎮人民政府(街道辦事處)的指導下,將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會,并完成交接工作。

  業主委員會委員資格在任期內提前終止的,應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

  拒不移交本條第一、二款所述物品的,鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當責令移交,物業所在地公安機關予以協助。

  第十三條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。

  業主委員會應在每年3月底前公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況,接受全體業主監督。

  第十四條 縣(市、區)人民政府應對鄉鎮人民政府(街道辦事處)的物業管理經費給予必要保障,并建立小區物業管理綜合考評機制,對優秀的業主委員進行獎勵。

    具體的考評和獎勵辦法由縣(市、區)人民政府制定。

第三章 物業管理服務

  第十五條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前,按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的,按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。

  城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑應參照本條第一款規定同比例計提物業管理用房。

  物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證或其附件、附圖(含總平面圖)中載明,并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。分期開發建設且物業管理用房不能同期交付的,建設單位應當提供等面積過渡性物業用房。

  第十六條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務,并簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者物業管理區域總建筑面積小于3萬平方米的,經物業所在地縣(市、區)物業主管部門批準,可以采用協議方式選聘。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

  前期物業服務期間,物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后,提前終止有約定期限的前期物業服務合同的,自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的,自物業服務合同生效之日起,該前期物業服務合同終止。

  建設單位應當與物業服務企業就前期介入物業服務的開辦費進行約定,用于購買物業辦公設備等固定資產,所購資產歸全體業主所有,由物業服務企業使用。物業服務企業應當向小區業主公示開辦費購買的資產,退出物業管理項目時向業主委員會或者另聘的物業服務企業移交。物業主管部門應當監督物業開辦費的使用和管理。

  第十七條 物業服務企業根據物業服務合同約定或者業主大會決定,可以對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備等進行經營,收益歸全體業主所有,可用于補充專項維修資金,也可以根據業主大會的決定用于業主大會、業主委員會運作經費或物業管理的其他需要。

  物業經營性收益由物業服務企業代管的,應當單獨列賬;由業主委員會自行管理的,應當以業主委員會名義開設賬戶,不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

  實行物業服務包干制收費的,每年公布一次物業經營性收益情況;實行物業服務酬金制收費的,每年公布一次各項資金收支情況。

  前期物業服務期間,建設單位和物業服務企業應當在前期物業服務合同中詳細約定物業經營性收益使用管理事項,并向業主公示。前期物業服務結束時,業主委員會應當審計前期物業服務期間物業經營性收益收支情況,并將審計結果予以公示。

  第十八條 物業交付使用前,物業服務費由建設單位交納;物業交付使用后,物業服務費由業主承擔。

  業主應當依照物業服務合同(包括前期物業服務合同)的約定及時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定,經書面催交仍逾期不交的,業主委員會可采用在本物業管理區域公示等方式協助催交。

  物業服務合同雙方對物業服務費收取有異議的,可向物業管理糾紛人民調解組織申請調解。調解不成的通過仲裁、訴訟等途徑解決。

  物業主管部門建立物業不良檔案。欠繳物業費、不規范物業服務等不良物業行為應記入物業不良檔案,并納入社會征信體系,作為有關部門實施信用聯合獎懲的依據。

  第十九條 物業服務合同雙方約定預收物業服務費的,預收期限最高不得超過十二個月。物業服務合同存續的剩余期限不足十二個月的,則預收期限不得超過合同的剩余期限。

  物業產權交易時,買賣雙方當事人應當對物業服務費結算進行明確約定,并應在辦理產權交易手續之日起三十日內,將物業產權轉移情況、業主名單、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

  第二十條 物業交付使用前,建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位的設施設備及相關技術資料移交給相關專業單位管理。相關專業單位應當接收,并及時做好有關設施設備的維修、更新和養護,確保物業管理區域內有關設施設備的安全運轉和正常使用。物業交付使用時,建設單位應當將有關設施設備移交專業單位管理的情況予以公示,并將移交和公示情況報物業所在地縣(市、區)物業主管部門備案。

  專業單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的,雙方應當簽訂委托協議,明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協議的由專業單位自行負責相關工作。

    未實現向最終用戶收取有關費用的住宅物業,專業單位可以制訂改造方案,報市、縣(市、區)人民政府批準執行。改造方案經批準執行后,業主委員會或全體業主以小區為單位向相關專業單位提出改造申請,由各專業單位按照各自相關技術標準改造,實現管理到戶。

  第二十一條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責:

  (一)參與工程的檢查,對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題,及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議,并協助專業管理部門督促落實;

  (二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議,并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

  (三)建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料,建立日常管理檔案;

  (四)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定,向業主提供物業服務并引導業主遵守約定,維護物業公共利益和管理秩序。

  第二十二條 物業服務企業對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時,應當和建設單位或者業主委員會簽訂承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

  第二十三條 業主委員會應當依據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

  物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務,并遵守下列規定:

  (一)符合國家、省和本市規定的技術標準、規范;

  (二)及時向業主、非業主使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;

  (三)定期聽取業主的意見和建議,改進和完善服務;

  (四)協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作;

  (五)接受社區(村)居(村)民委員會監督指導,配合做好社區管理相關工作。

  物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內,應當將合同副本報物業所在縣(市、區)物業主管部門備案。

  第二十四條 物業服務合同終止前,物業服務企業不得停止服務。物業服務合同的一方要求提前終止物業服務合同的,應當將提前終止合同的原因、退出時間等以書面形式告知對方,就相關事項進行協商,同時在物業管理區域內公告十五日。

  物業服務合同期限屆滿前三個月,業主委員會應當組織召開業主大會開展物業服務企業選聘工作。物業服務合同期滿仍未完成選聘工作的,經雙方協商,且原物業服務企業同意延續的,原物業服務合同自動延續至選聘工作完成。在合同延續期間,任何一方提前終止合同的,應當在三十日前書面告知對方。

  第二十五條 物業服務企業退出物業項目時,應當向業主委員會移交全部物業管理檔案、資料和相關財物。尚未成立業主委員會的,可以移交社區(村)居(村)民委員會代為保管。

  第二十六條 物業服務企業退出物業項目時業主大會仍未選聘到新物業服務企業的,物業所在鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當委托社區(村)居(村)民委員會根據應急管理的需要負責組織不超過三個月的基本保潔、保安等服務,相關費用由業主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業單位應當予以配合。

  第二十七條 老舊小區或者開放的住宅樓由鄉鎮人民政府(街道辦事處)幫助組織成立業主委員會,并選聘物業服務企業進行服務;無法選聘的,鄉鎮人民政府(街道辦事處)應負責或委托社區(村)居(村)民委員會組建簡易物業服務組織視情提供相應的準物業服務。

  老舊小區的具體標準由縣(市、區)人民政府制定。

  第二十八條 縣(市、區)人民政府應對老舊住宅小區物業服務企業和鄉鎮人民政府(街道辦事處)或社區(村)居(村)民委員會組建的簡易物業服務組織給予一定補貼,對獲得國家、省、市示范項目稱號的物業服務企業給予一次性獎勵。

  具體的補貼辦法由縣(市、區)人民政府制定。

第四章 物業的使用與維修

  第二十九條 物業使用中禁止下列行為:

  (一)違法拆改、變動房屋承重結構;

  (二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

  (三)違法搭建、改建建筑物、構筑物;

  (四)違法挖掘房屋地下空間;

  (五)擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;

  (六)擅自改變房屋外立面;

  (七)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;

  (八)損害管道燃氣設施,占用、堵塞、封閉管道設施,影響公共安全;

  (九)擅自占用綠地,損毀樹木、綠化設施;

  (十)損壞消防設施,占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

  (十一)違反國家和地方規定,超標排放有毒、有害等物質與噪聲;

  (十二)占用共用部位、共用設施設備;

  (十三)法律、法規禁止的其他行為。

  對違反有關法律、法規規定使用物業的,物業服務企業應當及時進行勸阻、制止,并向相關部門和業主委員會報告,相關部門和業主委員會應當根據相應規定及時處理。

  第三十條 業主或者非業主使用人進行物業裝修的,應當事先告知物業服務企業,并不得違反物業裝修的有關規定。物業服務企業及業主委員會應當對業主或者非業主使用人的物業裝修活動進行監督,業主或者非業主使用人應當予以配合。

  第三十一條 業主大會成立前,車輛停放在物業管理區域內共用部位的,其收費標準應當按照前期物業服務合同約定執行。業主大會成立后,車輛在物業管理區域內行駛、停放、收費等管理制度由業主大會制定。業主大會決定對車輛停放收費的,應當確定收費標準。車主對車輛有保管要求的,由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

  第三十二條 物業保修期滿后的維修、更新、改造費用,按照下列規定承擔:

  (一)專用部位和專用設施設備(包括在構造上及利用上具有獨立性),由單個業主獨立使用、處分的物業部位、設施設備及場地等,其維修、更新、改造費用,由業主或者非業主使用人承擔;

  (二)共用部位和共用設施設備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備已移交給相關專業單位管理的除外),包括由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等,其維修、更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的,其維修費用由責任人承擔。

  物業維修、更新時,相關業主、非業主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環衛、人防等專業單位進行相關作業需要進入物業管理區域的,應當預先通知小區業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人,在物業管理區域內公告,并及時恢復原狀,物業服務企業和相關業主、非業主使用人應當配合。

第五章 法律責任

  第三十三條 對違反本辦法規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定予以處罰。

  第三十四條 違反本辦法第十三條第一款規定,建設單位未承擔首次業主大會會議籌備經費的,由縣(市、區)物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千元罰款。

  第三十五條 違反本辦法第十七條第三款規定,物業服務企業未按照要求公布經營性收益收支情況的,由縣(市、區)物業主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下罰款。

  第三十六條 違反本辦法第二十三條第三款規定,物業服務企業未按照要求將物業服務合同備案的,由縣(市、區)物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二千元以上五千元以下罰款。

  第三十七條 違反本辦法第二十五條規定,物業服務企業在退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的,由縣(市、區)物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

  第三十八條 業主或者非業主使用人違反本辦法第二十九條相關規定,造成他人利益損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,由建設、規劃、環保、質監、綜合執法、消防等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。

第六章 附 則

  第三十九條 經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,物業管理區域可以在鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區(村)居(村)民委員會的監督指導下,由業主自行管理。實行自行管理的,應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。

  業主聘請自然人進行服務的,應當為其支付依法屬于業主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理,應當委托專業機構進行維護和養護。

  業主大會可以委托具有資質的專業機構對管理費用、物業專項維修資金、物業經營性收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每年向業主公布一次。

  自行管理的小區其他事項參照本辦法相關條款執行。

第四十條 本辦法自2017年2月9日起施行。

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